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六問小區拆圍墻,最新回應

瀏覽數量: 6     作者: 本站編輯     發布時間: 2016-02-24      來源: 來源網絡

2月21日,中央公布了一份重磅文件:《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》,《意見》提出,要加強街區的規劃和建設,原則上不再建設封閉住宅小區,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

其中,“原則上不再建設封閉住宅小區,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”這句話,引發熱烈討論。已建成小區誰有權決定開放?今后沒有封閉式小 區,是否意味著小區不再有物業?小區開放后安全如何保證?小區打開之后,有沒有什么配套措施來保障大家的權利?對于這一系列的問題,看看專家怎么說。而對于拆除圍墻是否違反《物權法》,最高法相關人員昨天上午也進行了回應。

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1、打開小區是拍腦袋之舉?

對于中央的這份《意見》,有質疑者認為在執行的過程中會遇到很大阻力,這是不是拍腦袋之舉?為什么現在這個時候提出要拆除小區的圍墻?實際上,出臺這一文件的背景是經過37年發展,中國城市日新月異,但問題也不少,尤其是各種“城市病”,必須得治,刻不容緩。

以北京為例,堵車已經成為十分嚴重的問題。城市規劃專家說,其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄,甚至要更寬,但擁堵的很大一個原因,就是城市支路等毛細血管不通暢,道路微循環不好。

此前在網絡上流傳的一張照片也顯示,從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京,能看到蛛網一般密布的干路支路,而北京地區只看得到成片的大院、小區和稀疏的城市道路。

國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,西方國家城市發展一直是小街區,路網密,不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況,

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而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網交通,而且從多個方面影響了城市生活。專家說,大部分生活性的街道上,應該有更良好的關系。人走在街道上, 有一些小商店,有怡人的環境、步行空間、綠帶、休憩場所等,會讓人很舒服。而如果走在一條街上,旁邊只是圍墻,你就會覺得這條路很長。

從這個角度講,打開小區的決定恰逢其時,并非拍腦袋之舉,因為在中央看來,封閉小區是造成當前城市病的一大病因。

2、打開小區違反《物權法》?

既然打開小區是為了解決城市病,讓城市更加宜居,那么問題來了,誰有權打開小區?畢竟,小區是否打開涉及到業主的利益,在《物權法》已經出臺的 背景下,業主的權益如何得到尊重?北京市房協秘書長陳志認為,對于已有小區是否開放,應該充分尊重小區土地的使用權人——業主的權利。

陳志說,一個小區使用的土地,無論是小區內建設道路、綠地,還是建設住宅樓的土地,都先是開發商從政府手中獲得使用權,建設完成后出售給業主, 而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時,《物權法》中規定,小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的,產權屬于全體業主。因此,對于已 有的小區來說,是否開放,應該由業主共同決定。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時再變更,或小區住宅樓已經無法居住需重建時再變更。

中國政法大學教授王衛國認為,政府的出發點是好的,但推行時應尊重大家意愿和需求。王衛國表示,小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的,從產 權來講屬于小區業主,按照物權法的規定,住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業主的共有,這些道路不只有通行功能,還有小區業主停車等其他很多功能。此 外,完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,政府不能強行推行,要尊重《物權法》。

從專家的觀點來看,在依法治國的背景下,要打開已建成小區需要充分尊重業主的權利,在充分協商的背景之下,才能逐步打開,這應該是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區圍墻是否違背物權法”的提問時表示,目前,黨中央、國務院提出的這一《意見》屬于黨和國 家政策層面的問題,涉及包括業主在內有關主體的權益保障,還有一個通過立法實現法治化的過程。這也就是說,具體如何執行還需要通過立法來落實。

3、開放使用小區道路如何補償?

如果業主同意打開小區,將小區道路變為公共道路,會有補償嗎?中國政法大學教授王衛國認為,從法律上講,政府要協商推進,比如與小區業主大會進行必要協商,還要進行補償。

同時,要區別對待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情況下,要與小區業主等各方進行協調;對于有些小區根本不存在這方面的需求,圍墻打開對于緩解交通沒有實質性的意義,反而增加了安全隱患,就應保證小區內道路的生活功能,以及業主寧靜和安全的需求”。

此外,對于單位大院,王衛國表示,比住宅小區的問題要簡單一些,很多是國有單位,但也有一些企業單位,因此也不能一概而論。

這里面的關鍵問題是土地使用權,它包括兩類,劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬于劃撥土地使用權,而企業單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。

王衛國表示,劃撥土地使用權是無償取得的,這個使用權政府可隨時收回,只要適當補償即可;對于出讓土地使用權,政府強制收回時必須是出于公共利 益的需要,收回中還需要論證,并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本,以及由此給居民帶來不 便進行的補救措施,包括如噪音、污染等一系列問題,都要統籌進行。

4、街區化后小區物業將被取消?

如果沒有了小區,沒有了小區內的道路和綠地,那是否還需要物業?是否還要交物業費?

對此,北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,所謂物業,是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施,也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施,只是按照屆時的規劃來確定。

“物業的本質不會變,只是管理服務的方式會有所變化?!睒墙úㄕf,因此物業公司不會消失,業主們仍然需要物業公司提供服務,只是服務形式的變化,如過去是一個小區封閉起來,門口有保安值守,將來物業的保安則可能是在樓門口來值守,而開放后的道路上則由警察來巡邏。

5、圍墻打開怎么保障小區安全?

推行街區制后,很多人擔心,以后小區的物業如何管理?小區的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學治安學院教授王太元認為,小區的治安并不僅 僅是靠封閉來解決,封閉也不能解決安全問題,要靠管理和防范等多個方面,如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實行街區制,也不意味著治安就會有問題。比 如南方一些城市的騎樓,就是典型的街區制,居民們往來密切,鄰里關系融洽,并沒有因此而出現治安惡化的問題。

小區打開后,通行車輛多了,噪音問題如何解決,是否會擾民?王太元認為,首先要看擾民到什么程度,通過調查研究,判斷通行之后是否安裝隔音墻,對于不同的問題。包括噪音,涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決,不能一刀切。

6、學區房劃分是否會受街區影響?

現在很多人買房,都會考慮所屬小區的房子是否屬于學區房,小區打開了,學區房還會存在嗎?對此,中國教育科學研究院研究員儲朝暉分析說:“街道 和小區,是過去學區如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區打開后,如果不改變街道的管轄,應該不會有太大的直接影響,如果打開后改變街區的管轄,可能 會影響到學區房”。

儲朝暉認為,對于學區房應總體考慮,一方面,一個好學校是長期積累起來的,周圍居民也較為穩定,除了新建小區,要改變是一個長期的過程,不會出 現劇烈的變化;另一方面,學區房從推動教育均衡來說,屬于浮在水面上的“浮標”,顯示水位在哪里,但不要把目標盯著浮標,實際問題是教育均衡問題,這個問 題解決之后浮標自然會往下降,“學區房只是浮標,如果水位改變,浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值” 。

儲朝暉表示,作為城市社區管理,從長期發展來看,從公共資源提供上應該注重公平、均衡,公共服務職能應由政府整體考慮,而不是根據社區和周圍單位部門過多掛鉤。

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打開小區需要配套 單位大院要做表率

打開小區有很多好處,對于治理城市病有幫助,但在打開的過程中,難免會帶來新的問題。如何解決這些問題?對此,專家認為這需要出臺一些配套措施。

首先,推行街區制要有“軟件”支撐。這里說的“軟件”主要是權益的劃分,《物權法》規定,建筑區劃內的道路、綠地、用于停放汽車的車位等,都屬 于業主共有。未來,街區的道路、綠地、停車位的所有權、使用權、收益權如何分配,還需要在法律上有明確規定和細分,絕對不可以是一個糊涂賬。

其次,推行街區制還得有“硬件”保障。解決好停車問題、物業管理問題、環境問題、住宅區內公共空間等問題,是實現住宅街區化的前提。

再次,既然打開小區涉及到業主的切身利益,在打開的過程中應該保障業主的參與權和話語權,要經過充分協商才能打開,不能倉促行事。對于新建的非封閉小區,相關權益如何劃分要充分告知買房者。

最后,街區制的推行還需要一些單位做表率。當前,街區制的推行仍面臨一些問題,尤其是人們的思想觀念誤區需進一步疏通,需要一些單位大院率先垂 范、引領,加快開放步伐。這一點,中央的《意見》已經明確,“單位大院要逐步打開”,開放封閉小區從一些單位大院開始,才有利于未來街區制的順利推行。

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