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中國樓市盛世之后誰接棒?

瀏覽數量: 7     作者: 變形縫     發布時間: 2016-02-25      來源: 網絡

這是最好的時代,也是最壞的時代。全球經濟能否走出低迷陰影?中國股市、債市、匯市、房市將演繹出怎樣的故事?如果樓市泡沫破滅后,誰將是全球經濟增長的新動力?請拭目以待!

 

引言:“2016年的宏觀政策進入全攻全守時代,以供給側為攻,以需求側為守,攻守力度都會大大加強,隨之而來的是資產價格的高波動。短期地方政府和商業銀行抓住專項建設基金和PPP鉆空子放貸,市場不必怯戰,機會稍縱即逝,長期不要戀戰,保持清醒,平淡是真。”

 

1、全球經濟:根本問題是空心化和老齡化,緊縮能刺破問題,寬松能推遲問題,但目前還沒有方法能解決問題。

 

過去二十年全球經濟是雁陣模式,增長引擎不斷接力。1997年亞洲奇跡破滅,互聯網接棒;2001年互聯網泡沫破滅,美國房地產接棒;2007年美國房地產泡沫破滅,中國房地產接棒;2011年中國房地產盛世也走到盡頭,全球經濟一下子沒了動力,決策者只能不停的加油門(QE)。但問題是,沒有好的引擎,加再多油門也沒用。過去油門輕輕一踩,經濟就能跑100邁,現在踩到底也只能跑50邁。

 

未來引擎在哪里?要么靠新人口,要么靠新技術。

 

新的勞動力可以刺激房地產需求,降低勞動力成本,發達國家和中國都已經老去,這個希望只能寄托在印度、東南亞和非洲等新興市場,但目前看,這些國家的綜合實力遠不足以接過中國的接力棒。新人口不行,只能靠新技術,這種技術必須是革命性的,現在看來也遙遙無期。3D打印、頁巖氣只能算是革新,而不是革命。

 

真正稱得上革命的是蒸汽技術、電氣技術、信息技術這樣的飛躍。只要新的技術革命不出現,全球性的寬松就不會停止,美聯儲加息會慎之又慎,歐洲和日本央行還會有進一步動作。

 

2、中國經濟:2016可能會有反彈,但一定沒有反轉。

 

第一、短周期來看,上半年經濟可能出現近幾年來難得的好光景,我們在年初提示2016年是基建大年,核心邏輯是融資明顯松綁:存量地方債置換、平臺融資松動+增量兩個兩萬億(PPP和專項建設基金)。


一季度專項建設基金、PPP等推動信貸放量已經顯示出威力,再考慮到金融業高增長(季度的銀行業增加值根據貸款估算)、地產政策加快放松,一季度GDP要比預期的好,預計與去年四季度基本持平,如果2月數據信貸繼續天量,甚至可能略有反彈。


二季度受益于一季度信貸放量、項目開工旺季、兩會后穩增長政策落地、半年突擊花錢等季節性因素可能成為全年最好的一個季度,猴年馬月(2016年5月)前后可能會有月度的小高點,這一點和2014-15年類似。如果天量信貸持續到3月,那么二季度經濟完全可以破7。

 

第二、中周期來看,由于上半年大家爭搶資金和項目投放,下半年經濟可能后勁不足,全年經濟可能呈現前高后低。

 

第三、長周期來看,只要供給側改革沒有完成(主要是去產能、去庫存和去杠桿),結構性的下行壓力就不會消失,今年的小反彈不僅不會帶來反轉,相反可能拖延去產能去杠桿的時間,加大經濟反轉的難度。

 

3、政策走向:無非三種選擇:第一種是激進需求側管理(大刺激、大寬松),第二種是平衡路線(維持現狀),第三種是激進供給側改革(大破大立)。不同的路子對應的其實是不同的利益調整。

 

第一、如果是走刺激需求的路線,短期大家都會受益(房價股價等資產價格出現泡沫、企業融資擴張、工人工資上漲),長期都會受損(資產價格會修正,企業會陷入債務危機,工人會失業)。

 

第二、如果是走供給側改革的路線,短期大家都會受到影響(主動釋放風險,失業會增加,資產價格會下跌),但長期大家都會受益(經濟重新繁榮,就業機會增多,工資上漲,資產價格回升)。

 

第三、在需求側管理和供給側改革之間的權衡其實是短期與長期利益的權衡,未來幾年的主要思路是供給側,但由于前段時間中途顛簸太劇烈,中央也在近期適時的通過需求側來進行平衡(穩增長政策頻發和天量的信貸),絕不讓經濟飛出鳥籠(增長6.5%+匯率7)。

 

2016年的宏觀管理進入全攻全守時代,以供給側為攻,以需求側為守,攻守力度都會大大加強。兩者不僅不矛盾,而且可以互補,必須互補。一方面在供給側加強進攻,去掉無效的增長,另一方面在需求側加強防守,刺激有效的增長。這種“攻守兼備”的思路和前幾年的思路還是有明顯區別的:

 

第一、不同于2009-2012年的一手抓需求,忽視供給,比如,不會像2009年那樣搞四萬億和產能大躍進,而是開始真正的去庫存去產能;

 

第二、不同于2013-15年的一手抓供給,忽視需求,比如不會像43號文那樣突然把地方政府的融資卡死,而是適度的對平臺融資和地方政府融資松綁,從寬貨幣到寬信用,擴大財政赤字。

 

但值得注意的是:

 

第一、中國經濟的最終勝利不可能靠需求側的防守,只能依靠供給側的進攻。

 

第二、進攻不等于放棄防守,反而要加強防守。防守的意義不在于取勝,而在于掩護,為進攻爭取更多的機會。

 

第三、防守不能喧賓奪主,否則會埋下更多的隱患。對于這幾年的經濟,中央早有明確判斷,主要是結構性問題,而不是周期性問題。如果需求端的刺激出現失控跡象,政策面一定會給不聽話的孩子打板子。

 

4、資產配置:平淡是真,高波動時代對高收益資產永遠保持清醒。稱職的宏觀分析不一定能賺錢,但一定能避免虧錢。從去年股災之后我們就建議大家超配現金類和債券類資產,低配股票類資產,很多人不屑一顧,認為還是股市最刺激。結果不甘于平淡的投資者幾乎片甲不留,而甘于平淡的投資者保住了自己的財富。

 

盡管短期的信貸放量和穩增長刺激可能會帶來資產價格的上漲,不必怯戰,但只要經濟疲弱、企業難過、匯率失衡的基本面不變,那么千萬不要戀戰,對高收益資產永遠留一份小心,因為這些資產要么是刀口舔血(高風險資產),要么是空中樓閣(高杠桿刷收益率),經濟、政策和匯率的一點點風吹草動就可能將其打回原形,比如去年年中的去杠桿、年底的美聯儲加息、未來可能再次出現的打板子政策。


還是那句老話,在資產價格的高波動時代,不要過于眷戀高收益,平淡是真,安全為上。

 

5、債市:

 

(1)利率債:近期供給側不確定性消除,避險情緒減弱,風險偏好反彈,人民幣匯率升值,收益率曲線陡峭化,建議縮短久期,等待更好的配置機會。

 

(2)信用債:過剩行業信用風險收斂,過剩行業國有企業利差有望收縮;民營企業利差或繼續走擴,主營業務不清晰的民營企業首當其沖。一系列去產能政策的出臺一定程度上緩解了市場對與產能過剩行業的悲觀情緒,高收益債并非沒有機會。城投作為防范金融風險最后一道防線,仍存配置價值。但考慮到信用風險只是延后,沒有消除,城投轉型也存在不確定性,產業和城投的配置久期也不宜拉長。

 

6、股市:

 

(1)短期機會大于風險,國際國內兩方面因素共振,A股進入風險緩和窗口期。國際方面,德銀回購資產緩解市場擔憂、耶倫證詞鴿派盡管不及預期,但市場對于下次加息預期時點顯著推遲、主要石油產出國同意有條件凍產協議,國際風險因素邊際改善;國內方面,穩增長力度明顯加強、短期匯率與資本外流預期減弱、兩會預期等因素使得市場情緒逐漸修復,短期不必怯戰。

 

(2)中長期風險大于機會。當短期興奮劑的效果逐步消退之后,可能會出現更多的僵尸企業、更高的杠桿、更艱難的企業盈利。沒有徹底的供給側改革,就不會有收入的持續改善和成本的持續下降。這種基本判斷之下,投資者最好不要戀戰,隨時準備撤退。撤退的時機卻決于刺激政策的持續時間,密切關注未來的中央政策和經濟金融數據,宏觀基本面今年更重要了。

 

7、匯率:

 

(1)短期企穩。年初以來內外夾擊導致匯率超調,現在需要修復,從外部看,對加息的預期在回調,3月加息的概率從年初的50%幾乎降到0;從內部看,對激進產能出清的擔憂在回調,去產能方案和一系列穩增長措施顯示政策仍是平衡路線,而不是單邊的快速出清。

 

(2)中期貶值。不管從經濟增長還是國際收支來看,人民幣的基本面都不弱,但人民幣的預期很弱,主要是前期盯住美元導致匯率高估,在修正高估的過程中,預期會放大調整的幅度,尤其是央行釋放容忍貶值信號時,市場會進一步恐慌,導致結匯意愿低下、購匯意愿強烈。在匯率觸及7之前,這種恐慌很難消除。

 

(3)長期還有升值空間。人民幣完成周期性的調整之后,會逐步回歸結構性的基本面:人民幣背后依然是全球領先的經濟增速、貿易順差、投資收益率、勞動生產率增速。只要中國不發生系統性的危機,人民幣可能仍有升值空間。

 

8、房產:這兩年政策那么寬松,也沒有出現全國性的房價上漲,房地產的基本面已經變了,過去是供不應求,現在是嚴重的供過于求,所以下一步的價格走勢依然是分化:

 

(1)一線城市:經濟下行期一線城市機會更多,吸引力反而上升,一線城市的房價還會繼續堅挺。從地域上看,深圳上海房價這一年大幅跑贏北京,反映的不完全是基本面,而是政策導致的交易成本差異,北京對國五條個人所得稅執行的最為嚴格,下一步如果調整稅收標準,把交易成本降下來,北京和上海深圳間的差距一定會補上。

 

(2)二三線城市:分化會進一步加劇,人口增速較快、庫存水平較低、流動人口落戶需求大、經濟結構較好的城市更有吸引力。

 

9、藝術品:便宜的資金越來越多,保值的資產越來越少,藝術品作為保值資產可能會受到更多的追捧,最稀缺的最保值,所以要買稀缺不要買便宜。關注幾類稀缺品種:

 

(1)中國古代書畫:元代趙孟頫、倪瓚,明代沈周、文征明、唐寅、董其昌,清之八大山人、石濤、“四王”、“揚州八怪”等作品無可替代。

(2)黃花梨:明代黃花梨家具。

(3)清三代精品瓷器。

(4)田黃石:福建田黃。

(5)金石碑拓:宋元古籍、宋拓片。

(6)宣德爐。

(7)當代陶藝,紫砂。

 

10、PPP投資:純社會項目有風險,純政府項目沒渠道,政府和社會資本合作項目正當時!2015年是PPP模式推廣的元年,2016年可能成為PPP模式落地的元年。

 

根據發改委和財政部的數據,現在PPP推介項目已經累計達到8.7萬億,我們統計簽約金額已經從去年上半年的不足5000億達到接近2萬億,隨著法規逐步完善、融資渠道拓展、中介服務豐富、政策加強支持,PPP已經開始加速落地,交通、水務、環保等領域的PPP項目大有可為。有政府信用擔保的好項目越來越少的情況下,未來有政府信用參與的PPP類產品會成為一個不可取代的投資渠道。

 

在讀完中國經濟的十個判斷之后,我們回到第一個問題上:中國樓市盛世之后誰接棒?


從當前的情況來看,中國似乎埋下了一場如東南亞、日本、香港、美國式的房地產崩潰的信號,只是什么時候到來的問題。如果中國樓市盛世已過,那么,印度、東南亞和非洲等新興市場是否有能力接過中國的接力棒呢?

 

 

【先來看看越南的情況】

 

越南經濟將正受益于其廉價勞動力帶動出口,從而刺激經濟快速發展。根據越南統計總局發布的數據,2015年越南國內生產總值(GDP)預計增長6.68%,增速創5年來最高。

 

亞洲各國經濟狀況普遍受到全球第二大經濟體中國的影響而出現頹勢,但越南經濟仍能在一片低迷中取得成長,主要是靠強勁的出口、外來投資及強大的內需。但是越南的問題一直都是股價過高以及政府承受不起任何大的動蕩。

 

【再來看看印度的情況】

 

統計數據顯示,印度在2013—2014財年的經濟增長率6.9%,仍是世界主要經濟體中增速最快的國家之一。

 

為加速經濟增長,印度政府公布了一系列經濟改革政策,主要包括大幅度放松政府對經濟發展的干預、繼續進行財政金融改革和公司企業改革、著手修改新征地法案、進一步放松對外國投資的限制等,發起智能城市建設計劃等諸多經濟振興計劃。鑒于印度人口多,住房需求也強勁,房地產行業發展潛力大。

 

【再來看看馬來西亞的情況】

 

在三年強勁增長后,馬來西亞這兩年的經濟前景或大幅惡化。除了國際油價大跌的因素,貨幣的大幅貶值和商品及服務稅的引進將極大可能將2015年馬來西亞 GDP增長率拖累至不足5%。

 

另一方面,馬來西亞貨幣令吉持續走弱。國內政局的不確定性和液化天然氣價格的走低進一步削弱了馬來西亞的能源投資,導致政府支出有所減少,對國內需求也存在一定的抑制作用。

 

【最后看看泰國的情況】

 

泰國央行下修2016年國家經濟增長預測值至3.5%,因泰國貿易伙伴國家市場不明朗,可能拖累泰國出口為零增長表現。而2015年經濟增長因受益于政府開支、民間消費和旅游業發展,增長率可能為2.8%。

 

總體而言,這些新興市場國家實體還待提升。

 

另一方面,說到中國樓市是不是盛世已過這個話題,似乎只能用瘋狂一詞來形容中國近期的樓市現狀,入脫韁野馬的樓市再度在一線城市上演暴漲。

 

有分析人士指出,如果在并不特別偏遠的地段買房,300萬已經是北京的“起步價”。而深圳更加瘋狂,2月15日,深圳售出51套新房住宅,成交均價為91965元/平,突破9萬大關。上海樓市更是銷售火爆,在剛剛過去的2015年,上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產市場。這就是中國樓市的瘋狂暴漲的局面。

 

真的害怕,如果樓市泡沫戳破之后,還有什么可以擔當支撐中國經濟繼續增長的重任。但是,這也許是杞人憂天,有分析稱樓市盛世還未結束,是真的嗎?

 

中國房地產泡沫應該不會潰破?!

 

人們在擔心中國房地產的巨大泡沫,是軟著陸還是破裂?我們認為當下樓市仍然艱難,但房地產不是制造業,其自身的諸多特性,決定了泡沫或許可以在困境中漸漸釋放,而不是破裂。

 

1、庫存究竟多少?

 

現在人們習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨,這嚴重低估了樓市面臨的嚴峻供求失衡。這7億平米僅是待售面積。如果再加上商品房之外的保障房,公用建筑和單位自建等,那么面積可能超過80億平米,僅商品房在建和待售就超過50億平米。

 

如果僅考慮商品房一項,去庫存的壓力有多大?2015年全年商品房銷售大約13億平米,新開工可能還略多于此,因此2015年房地產庫存去化的進展不大。去樓市庫存唯有縮減新開工和土地購置。因此在未來2-3年,房地產投資維持-10%到零增長,新開工逐漸回落到10平米以下是唯一出路。

 

2、地產金融風險多大?

 

涉及房地產金融的存量總體比較巨大,其中包括按揭貸款,開發貸款,住房公積金貸款,債務融資等??赡苓€應包括少量的境外借款和土地收儲整理中心的貸款。最為粗略的估算方式是,購房者商貸和公積金貸款約13萬億;按照房地產每年開發投資約9萬億,開發商自籌及借入資金可供約18年開發測算,約15萬億;目前50億平米存貨價值約10萬億,則小計約25萬億。

 

由此看,需求側的13萬億和供給側的25萬億,共計約38萬億。也就是說,中國房地產行業的融資額對銀行信貸占比大約在15%-20%,這是個相對較低的估算。目前看,地產金融的總體不良還比較低。

 

一旦商品房價格下跌往往會波及到實體企業的貸款質量??紤]到房地產在建面積之龐大,因此持續的價格下跌可能會帶來存貨貶值,甚至在建爛尾。

 

我們認為中國地產金融風險是巨大的,而不是前任銀監會負責人所稱,即便房價下跌30%甚至更多也無損銀行業穩健。我們不清楚近年金融監管部門是否做過壓力測試。我們粗淺地認為,中國金融體系難以承受房價下行30%的直接和外溢效應。

 

3、土地財政是否崩潰?

 

許多人擔心中國樓市的下行可能使地方政府的土地財政難以為繼手。從分稅制改革之后,地方政府基本失去了主要稅源,財源上收,事權下沉。2005年初開始,土地財政扮演了地方政府重要的新增財源,2013年中國土地出讓收益金達到峰值的接近4萬億元,而在2015年可能跌至不足2萬億,今后數年隨著樓市去庫存,土地出讓金總額可能繼續萎縮。如何衡量這已經和繼續失去的每年超過2萬億元的土地出讓收益給地方財政帶來的壓力?

 

我們認為,從目前和十三五觀察,地方財政最痛苦的因素并不在于土地財政問題。

 

我們需要從多個角度去理解土地財政的沖擊。

 

一是經過近3年的財稅改革,地方財權更弱而不是更強,更依賴中央財政轉移支付。從財政支出看,全部財力的85%由地方財政支出。因此財政壓力并不單純體現在地方和基層財政,而是更多地向中央財政轉移。

 

二是經過地方存量債務置換之后,地方財政暫時熬過了最艱難的2014年,現在情況略好。

 

三是地方政府的土地出讓凈收益率并不高,大約在10%-15%,其基本用商品房開發的土地出讓收益,去補貼工業開發園區、棚改和地方配套基建等的支出。表面上看地方政府土地出讓收益額大幅縮減了2萬億以上,實際縮減新增可用財力也就每年三四千億。

 

但土地財政的萎縮必然使地方政府對工業,對城建,對基建項目的地方配套資金能力大大縮減。因此我們粗略的判斷是,即便土地出讓金在今后三五年持續低迷,也并不是引發財政困難的主要因素。中國財政面臨的真正挑戰在于碎片化的、繳費率過高的社會保障體系能否經受得住老齡化的沖擊。不過土地財政帶來開發區凋敝,城建拖沓無力則是必然。

 

4、樓市成功去庫存的機會多大?

 

如何樓市去庫存是否成功?這很難定義,我們覺得,庫存等于2年的在建加上3個月的待售大致可以說是合理。而每個月可能的去化大約為1.2億平米,如果庫存降至33億平米大約可說樓市已正?;?。按每年銷售14億平米,每年新開工不高于10億平米推算,中國樓市去庫存進程大約需要維持4年,到2019年前后基本回到正常庫存。

 

達成去化的機會有多大?取決于市場也取決于政策。地產調控的政策后手我們稍后再論,在此我們觀察關鍵的市場因素。

 

一是中國城市化率仍只有55%,人口遷徙仍將延續,這和日本在20世紀70年代中后期城市化率已高達80%的差異性很大。城市移民和農民市場化的大約2億待城市化人口,其潛力仍將持續釋放至少8-10年。

 

二是城市化率本身的提高會帶來地產更新改造需求,以3-3.5億戶城市家庭,即便以年更新率2.5%估算,這塊需求可達每年約800萬套住宅需求。

 

三是中國大中城市中,建成年代早于1998年的市中心老舊房屋,往往是政府或國企的房改房,至少有約50億平米,通過行政力量進行老舊房屋拆改的可能性也依然存在??雌饋?,如果中國經濟和居民收入沒有顯著惡化的話,中國樓市維持微增的去化速率,并在未來四年達成去庫存的市場力量仍然很有可能。

 

5、地產調控政策后手?

 

從煤炭鋼鐵艱難的去產能進程,以及有限的政策后手,人們聯想到了中國房地產。其實地產和實業的差別還是很大。

 

一是地產無所謂產能問題,只有庫存問題,產能問題是建筑商的事情;

 

二是地產商的資產無所謂專用性的問題,廠房機器設備因其高度的專用性和技術折舊,使其處置非常棘手,而房屋大致沒有這種特性。

 

三是開發商的國企占比相對較低,開發商總體上僅僅是個總包商,從業人員不多且流動性巨大。地產危機的沖擊主要還是金融財政問題,而不是產能或從業問題。

 

和實體經濟相比,地產的政策調控后手還算相對寬裕。目前已采取的手段包括了十三五期間不再有保房建設套數的硬指標,放松限購限貸款,降低商貸和公積金門檻等。我們不難觀察到可能采取的政策后手。

 

一是組建國家住房銀行,可將全國各地的公積金中心整合起來,模仿房地美,房利美模式,為普通住宅和保障房銷售提供政府擔保和優惠貸款。

 

二是對商業貸款的利息負擔,部分抵扣個稅;或者調降低契稅,存量房交易稅費等。

 

三是保障房部分擴大貨幣化補償安置,其中可用“房票”模式減輕地方政府貨幣補償壓力,同時增加實際拆遷安置的住房需求。所謂“房票”是地方政府發放的,僅可供拆遷戶購買房屋所用的現金替代券??紤]到2015年全國貨幣補償安置達150萬戶,因此“房票”舉措,可以和現有拆遷安置,和未來農民市民化進程結合使用。

 

四是按揭貸款證券化等金融手段,以及將以房養老和異地養老結合,鼓勵一二線城市的老齡人口回流故鄉養老等等。由于1998年以來中國房地產調控以非市場化的瞎折騰為主,以至于幸運地為今后政策調控留下了不少后手。

 

我們無意否定中國樓市無論從面積還是從金額看,都很可能已是人類有史以來最大的泡沫,但是和凄風苦雨的實體經濟相比,中國很可能仍具備樓市有軟著陸的幸運條件。關鍵在于未來五年的市場和政策。

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